Mit einer neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) möchte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat die Bewertung von Immobilien übersichtlicher gestalten. Das betrifft auch die Bewertung von Erbbaurechten. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hat dazu im Februar 2021 eine Stellungnahme beim Ministerium eingereicht. Diese betont die Besonderheiten des Erbbaurechts, schlägt eine Unterscheidung zwischen der Erstausgabe und dem Weiterverkauf vor und spricht sich für den Einsatz von Mark-to-Model-Verfahren aus.
„Die Beurteilung von Erbbaurechtsimmobilien bedarf besonderer Erfahrung. Ansonsten sind Probleme programmiert – sowohl auf Seiten der Erbbaurechtsgeber wie auch der Erbbaurechtsnehmer. Ein klarer rechtlicher Rahmen ist für beide Seiten wünschenswert. Deshalb haben wir zum Entwurf der neuen ImmoWertV Stellung genommen“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Die Stellungnahme entstand in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Dirk Löhr von der Hochschule Trier.
Sekundärmarkt oder Mark-to-Model
Der Deutsche Erbbaurechtsverband weist in seiner Stellungnahme darauf hin, dass die Ableitung marktüblicher Erbbauzinsen aus dem Primärmarkt die Ausnahme sein sollte. Denn: Die Erstausgabe von Erbbaurechten ist teilweise monopolisiert. Außerdem folgen die Konditionen dabei häufig politischen Erwägungen und sind insofern nicht als marktüblich einzustufen. Stattdessen schlägt der Deutsche Erbbaurechtsverband die Ableitung aus dem Sekundärmarkt – also aus dem Weiterverkauf von Erbbaurechten – vor, sofern das möglich ist. Dabei ist allerdings auf die Besonderheiten der einzelnen Verträge zu achten, die mitunter nur schwer vergleichbar sind. Außerdem finden in vielen Regionen nur wenige Erbbaurechtstransaktionen statt, sodass der Sekundärmarkt hier schwierig zu beurteilen ist. Alternativ schlägt der Verband deshalb die Anwendung von geeigneten Mark-to-Model-Verfahren vor, um die marktüblichen Erbbauzinsen zu ermitteln.
Ableitung aus dem Liegenschaftszinssatz
Die Anlage zur neuen Immowertermittlungsverordnung (ImmoWertA) sieht außerdem vor, dass marktübliche Erbbauzinsen aus dem Liegenschaftszinssatz abgeleitet werden können. Dies sieht der Deutsche Erbbaurechtsverband kritisch. Denn im Rahmen des Erbbaurechts ergibt sich im Regelfall eine andere Rendite-Risiko-Konstellation beim Volleigentum. Der Erbbaurechtsverband spricht sich deshalb in seiner Stellungnahme dafür aus, den Liegenschaftszinssatz lediglich als Obergrenze für die Ermittlung eines marktgerechten Erbbauzinssatzes heranzuziehen.
„Die Beurteilung, welcher Erbbauzins tatsächlich angemessen ist, spielt im täglichen Umgang mit Erbbaurechten eine wichtige Rolle“, weiß Matthias Nagel. „Deshalb wünschen wir uns sehr, dass unsere Vorschläge Eingang in die neue ImmoWertV finden.“
Mehr über das Gesetzgebungsverfahren zur Novellierung des Wertermittlungsrechts
