Der unter anderem für das Erbbaurecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 19.01.2024 entschieden, dass eine Gemeinde, die als Grundstückseigentümerin den Ausschluss der Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall vereinbart, allein hierdurch nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verstoße. Allerdings unterliege die Geltendmachung des Anspruchs auf vergütungslose Rückübertragung einer strengen Ausübungskontrolle im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des gemeindlichen Handelns.
Die Klägerin war in diesem Fall eine Stadt in Baden-Württemberg, der Beklagte ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck darin besteht, Menschen islamischen Glaubens soziale, kulturelle und religiöse Dienste anzubieten. Um ihren muslimischen Bürgern die Ausübung ihres Glaubens in einer Moschee ermöglichen, vereinbarte die Klägerin mit dem Beklagten, dass dieser ein Grundstück der Klägerin in einem ersten Bauabschnitt mit einer Moschee und einem Kulturhaus bebauen sollte. Die Parteien schlossen am 26. November 2014 einen Erbbaurechtsvertrag. Der Beklagte verpflichtete sich darin, den ersten Bauabschnitt innerhalb von vier Jahren fertigzustellen. Anderenfalls solle die Klägerin berechtigt sein, die Rückübertragung des Erbbaurechts zu verlangen. Eine Vergütung dafür wurde vertraglich ausgeschlossen.
Die Baugenehmigung wurde erteilt. Baubeginn und Bauausführung verzögerten sich jedoch. Bis Ende Oktober 2018 war der erste Bauabschnitt nicht fertiggestellt. Im Dezember 2018 machte die Klägerin den Heimfallanspruch geltend und übte das Wiederkaufsrecht aus. Dagegen wehrte sich der Beklagte vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht. Nun entschied der BGH zugunsten der Stadt: Sie habe einen Heimfallanspruch, denn der Beklagte habe gegen seine vertraglich geregelte Bauverpflichtung verstoßen. Die Vereinbarung der Bebauungspflicht sei wirksam und angemessen. Denn die Gemeinde verfolge mit der Ausgabe eines Erbbaurechts in aller Regel gerade das Ziel, das Grundstück einer Nutzung zuzuführen, die öffentlichen Zwecken diene. Es müsse ihr daher möglich sein, das Erbbaurecht davon abhängig zu machen, dass sich der Erbbauberechtigte zu der Errichtung des Gebäudes verpflichtet, das diese Nutzung ermögliche.
