Immer mehr Kommunen in Deutschland vergeben Erbbaurechte – häufig zu besonders günstigen Konditionen, um bestimmte Bevölkerungsgruppen zu unterstützen. Doch nicht jedes Erbbaurecht erfüllt einen sozialen Zweck. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband in einer Pressemitteilung hin.
Beim Erbbaurecht werden das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Gebäude voneinander getrennt. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbaurechtsnehmer an den Grundstückseigentümer einen Erbbauzins.
Viele Städte sowie spezielle Stiftungen gewähren bestimmten Personen – wie beispielsweise Familien oder Baugemeinschaften – einen Rabatt auf den Erbbauzins, um ihnen Wohnen im Eigentum oder bestimmte Projekte im Sozial- oder kulturellen Bereich zu ermöglichen. Wenn auf den Erbbaurechtsgrundstücken Mietwohnungen entstehen, können die Erbbaurechtsgeber auch Vorgaben zur Miethöhe machen. Auf diese Weise sollen zum Beispiel in Hamburg Wohnungen mit 100-jähriger Mietpreisbindung entstehen. Denn: „Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgt wird“, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019.
Erbbauzinsen erfüllen einen Zweck
Dennoch ist das Erbbaurecht nicht automatisch ein Instrument des sozialen Wohnungsbaus. Kirchliche Organisationen oder Stiftungen benötigen die Erbbauzinsen, um ihre Zwecke und Aufgaben erfüllen zu können. Unternehmen oder private Erbbaurechtsgeber sichern mit den Einnahmen ihren Geschäftszweck oder ihr Vermögen. „Es stimmt: Das Erbbaurecht wurde 1919 reformiert, um möglichst vielen Menschen Wohneigentum zu ermöglichen. Aber die wenigsten Erbbaurechte sind Sozialprojekte. Auch die Erbbaurechtsgeber müssen Einnahmen erzielen, um ihren Aufgaben nachkommen zu können“, erklärt Ingo Strugalla. Er ist Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands und geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, die rund 13.000 Erbbaurechte rund um Heidelberg vergibt. „Kommunen können ihre oft günstigen Erbbaurechtskonditionen mit Steuereinnahmen gegenfinanzieren. Diese Möglichkeit haben andere Erbbaurechtsgeber nicht.“
Insbesondere, wenn Erbbaurechte auslaufen und neue Verträge angeboten werden, kommt es oft zu Diskussionen über die angemessene Höhe des Erbbauzinses. Denn in den meisten Regionen Deutschlands sind die Grundstückspreise in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen. So kommt es, dass der Erbbauzins nach einer Vertragsverlängerung oder -erneuerung oft deutlich höher ausfällt als zuvor. In den meisten Fällen geht dann aber die Argumentation der Erbbaurechtsnehmer, der Erbbauzins müsse sozial gestaltet werden, inhaltlich fehl, weil es am sozialen Zweck bei der Erbbaurechtsbestellung fehlt.
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