Eine neue Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands zeigt: Von 2041 bis 2050 werden zahlreiche Erbbaurechtsverträge in Deutschland auslaufen. Der Umgang mit diesen Verträgen war eines der Schwerpunktthemen auf dem Erbbaurechtskongress, der am 06. und 07.03.2023 stattfand.
Im Herbst 2022 hatte das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands eine Studie unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt, an der sich rund 80 Organisationen beteiligten. 29 Prozent der Befragten gaben dabei an, dass bei ihnen von 2041 bis 2050 Erbbaurechte in größerem Umfang auslaufen werden. Das ist deutlich mehr als in jedem anderen Jahrzehnt dieses Jahrhunderts. Dieser hohe Wert ist darauf zurückzuführen, dass in Deutschland sehr viele Erbbaurechte nach dem Zweiten Weltkrieg vergeben wurden – mit Laufzeiten von bis zu 99 Jahren.
In den allermeisten Fällen steigen die Kosten für das Erbbaurecht, wenn neue Verträge geschlossen werden. Denn: Der Erbbauzins richtet sich üblicherweise nach dem Bodenwert zum Zeitpunkt der Bestellung. Doch die Bodenwerte sind in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt erhöhten sie die Preise für baureifes Land allein zwischen 2009 und 2019 um 87 Prozent. „Selbst wenn während der Laufzeit der Erbbauzins regelmäßig angepasst wurde, ergeben sich bei Vertragsverlängerungen also meist höhere Zinsen für die Erbbaurechtsnehmer“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands.
Je früher, desto besser
Der Deutsche Erbbaurechtsverband rät dazu, möglichst früh das Gespräch zu suchen, wenn eine Vertragsverlängerung ansteht. Das bedeutet: 20 bis 30 Jahre vor Ablauf. Denn zu diesem Zeitpunkt ist der Verhandlungsspielraum noch größer, als wenn nach Ablauf der Zeit ein ganz neuer Vertrag aufgesetzt wird. Viele Erbbaurechtsgeber haben eigene Konzepte und Konditionen für die Verlängerung von Erbbaurechten ausgearbeitet und sprechen die Erbbaurechtsnehmer aktiv an, um gute Lösungen zu finden.
Wer sein Erbbaurecht verkaufen möchte, profitiert ebenfalls von einer vorzeitigen Vertragsverlängerung: Zum einen steigt der potenzielle Verkaufspreis mit der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Zum anderen finden Käufer für Erbbaurechte mit weniger als 30 Jahren Restlaufzeit kaum eine finanzierende Bank.
Sonderfall Eigentümergemeinschaft
Auf dem Erbbaurechtskongress kam auch die Verlängerung von Erbbaurechten für Wohnungseigentümergemeinschaften zur Sprache: Momentan ist die Lage so, dass ein WEG-Mitglied allein die Vertragsverlängerung verhindern kann. Hier sehen die Fachleute möglichen Handlungsbedarf auf Seiten des Gesetzgebers.
Wenn die Verträge nach Ablauf der Zeit nicht verlängert werden, erhält der Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung. In den meisten Fällen beläuft sich diese auf zwei Drittel des Gebäudewertes. Einige Erbbaurechtsgeber gehen allerdings dazu über, mit 100 Prozent zu entschädigen.
