Der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien ist seit 2017 zurückgegangen. Doch angesichts der steigenden Hypothekenzinsen dürfte dieser Trend nicht anhalten. Das geht aus einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands hervor.
Im Herbst 2022 befragte das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands Erbbaurechtsgeber aus ganz Deutschland. Rund 80 Organisationen beteiligten sich an der Studie, davon gut die Hälfte Kommunen. Im Schnitt vergeben die Befragten jeweils 1.030 Erbbaurechte. Davon entfallen 84 Prozent auf Grundstücke zur Wohnnutzung, 5 Prozent auf gewerbliche Nutzungen und 3 Prozent auf Vereine und soziale Einrichtungen.
Der durchschnittliche Erbbauzins lag in Deutschland 2022 bei 2,7 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. 2017 hatte er noch 3,1 Prozent betragen. Bei der Nutzung für gewerbliche und sonstige Immobilien blieb der Erbbauzins mit 4,4 beziehungsweise 3,1 Prozent nahezu unverändert. „Zwei Faktoren begünstigen den Rückgang der Erbbauzinsen für Wohnnutzungen. Erstens möchten die Kommunen auf ihren Grundstücken bezahlbares Wohnen ermöglichen. Hierfür können niedrige Erbbauzinsen ein Baustein sein. Zweitens haben einige Erbbaurechtsgeber in den vergangenen Jahren ihre Erbbauzinsen den niedrigen Hypothekenzinsen angepasst“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands.
Insofern ist angesichts der steigenden Hypothekenzinsen ein weiterer Abwärtstrend bei den Erbbauzinsen unwahrscheinlich. Im Gegenteil: Zum Teil sind sogar Anpassungen nach oben zu erwarten. Die Hälfte der befragten Organisationen möchte in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte ausgeben. 18 Prozent davon sagen, dass sie die Erbbauzinsen aufgrund der steigenden Kapitalmarktzinsen anheben werden. 39 Prozent haben das nicht vor, 42 Prozent können dazu noch keine Aussage treffen. „Das betrifft aber nur die neu ausgegebenen Erbbaurechte“, erklärt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Zwar sind auch in laufenden Verträgen Wertanpassungen möglich. Diese richten sich aber üblicherweise nicht nach den Hypothekenzinsen.“
Für die Ausgabe von neuen Erbbaurechten sprechen aus Sicht der Befragten der Flächenerhalt, die Einnahmen- und Vermögenssicherung sowie soziale Aspekte – indem zum Beispiel Bauland für Familien zur Verfügung gestellt wird. Die Laufzeiten für neu vergebene Erbbaurechte liegen bei gut der Hälfte der Verträge (53 Prozent) bei 76 bis 99 Jahren. Nur 3 Prozent gehen darüber hinaus.
