Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht werden das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Haus getrennt. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks und erhält für dessen Nutzung einen Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht, auf diesem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu bauen und zu nutzen. Deren Eigentümer ist für die Laufzeit des Erbbaurechts der Erbbaurechtsnehmer.

Durch das Erbbaurecht sichert sich der Grundstückseigentümer einen langfristigen Einfluss auf sein Grundstück sowie regelmäßige Einkünfte über die Laufzeit durch den Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer schont seine Liquidität, weil im Vergleich zum Kauf der Preis für das Grundstück entfällt. So erleichtert das Erbbaurecht vielen Menschen die Bildund von Wohneigentum. Als Instrument einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung verhindert es Bodenspekulationen und kann ein Baustein sein, um bezahlbares Wohnen zu fördern.

Die Erbpacht ist in Deutschland längst gesetzlich verboten. Sie ist eine Form des mittelalterlichen Lehnswesens. Damals zahlte der Erbpächter dem Grundeigentümer – oder Lehnsherren – zunächst einen Preis für den Grund und Boden sowie die darauf stehenden Gebäude. Diese konnte er dann bewirtschaften und entrichtete dafür regelmäßig einen Erbzins in Form von Naturalien oder Geld. Dabei gehörten dem Pächter weder das Haus noch das Grundstück. Er hatte zahlreiche Pflichten gegenüber dem Lehnsherrn und musste das Lehen immer in einem guten Zustand halten. Andernfalls konnte der Grundeigentümer es ihm wieder entziehen.

Ein Erbbaurecht kann jeder Grundstückseigentümer vergeben. Zu den großen Erbbaurechtsgebern in Deutschland zählen Bund und Länder, Städte und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. Aber auch Privatpersonen oder Unternehmen können Erbbaurechte ausgeben. Größter Zusammenschluss der Erbbaurechtsgeber in Deutschland ist der Deutsche Erbbaurechtsverband. Seine Mitglieder repräsentieren einen erheblichen Teil der im Erbbaurecht vergebenen Flächen.

Eine Befragung des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2017 ergab, dass 69 Prozent aller Erbbaurechte für Wohnzwecke genutzt werden. 18 Prozent werden gewerblich genutzt und 11 Prozent für sonstige Zwecke. Hierzu zählen in erster Linie soziale Einrichtungen wie Kindergärten, aber auch Fußballstadien.

Das Erbbaurecht kommt durch den Erbbaurechtsvertrag zustande, den Erbbaurechtsgeber und -nehmer abschließen. Dieser muss notariell beurkundet werden.

“Erbbaurechte sind unterschiedlich umfangreich und können individuell gestaltet werden. Als wesentliche Inhalte sind zu regeln:

• Zweck und Nutzung des Erbbaurechts,
• schuldrechtliche Verpflichtungen,
• Laufzeit,
• der Erbbauzins,
• die Bestimmung des Flurstücks,
• eine Wertsicherungsklausel,
• dingliche Rechte,
• die Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses,
• das Ende des Erbbaurechts bzw. Bedingungen für dessen Verlängerung. “

Das Amtsgericht trägt das Erbbaurecht für ein Grundstück auf einem besonderen Erbbau-Grundbuchblatt ein. Der Erbbaurechtsgeber bleibt als Grundstückseigentümer daneben im „normalen“ Eigentümer-Grundbuch weiter vermerkt.

“Neben dem Erbbauzins fallen wie beim Grundstückskauf Grunderwerbssteuer und Notarkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten an. Diese trägt üblicherweise der Erbbaurechtsnehmer. Die Höhe für die Grunderwerbssteuer ergibt sich aus dem Kapitalwert des Erbbaurechts. Für die Höhe der Notarkosten wird für die Berechnung der Gebühren der Geschäftswert zugrunde gelegt. Dieser entspricht entweder 80 Prozent des Grundstückswertes oder dem Erbbauzins der ersten 20 Jahre.

Die laufenden Kosten für das Grundstück trägt der Erbbaurechtsnehmer. Abweichende Regelungen sind zwar möglich, bilden aber die Ausnahme. “

Steuern und Abgaben zahlt üblicherweise der Erbbaurechtsnehmer. Andere Regelungen sind möglich, bilden aber die Ausnahme.

“Anstelle eines Kaufpreises für das Grundstück zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Die Höhe dieses Zinses ist gesetzlich nicht geregelt und insofern frei verhandelbar. Üblich ist ein jährlicher Erbbauzins von 2 bis 6 Prozent des Bodenwertes inklusive der Erschließungskosten. Die meisten Erbbaurechtsausgeber im Süden Deutschlands berechnen den Erbbauzins auf Grundlage des Bodenwertes exklusive der Erschließungskosten.

Beispiel Erbbauzinsberechnung:

• Grundstückfläche: 500 m2
• Bodenwert: 100 €/m2
• vereinbarter Erbbauzinssatz: 3,1 %
• jährlicher Erbbauzinsbetrag: 500 m² x 100 €/m² x 3,1 % = 1.550 €”

Die Erbbauzinsen für Wohnimmobilien können regelmäßig angepasst werden, sofern der Erbbaurechtsvertrag das vorsieht. Bei Wohnimmobilien darf eine Anpassung frühestens alle drei Jahre vorgenommen werden (vgl. § 9a Erbbaurechtsgesetz). Auch die Art der Anpassung muss im Vertrag vereinbart werden. In Deutschland ist eine Anpassung in Anlehnung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI) üblich. Vor unverhältnismäßigen Erhöhungen sind Erbbaurechtsnehmer durch § 9a Erbbaurechtsgesetz geschützt.

Die Laufzeit von Erbbaurechten ist gesetzlich nicht festgelegt. Häufig werden die Verträge aber für einen Zeitraum von 70, 80 oder 99 Jahren geschlossen. Der Hintergrund hierfür ist: Ein Erbbaurechtsnehmer erwirbt kein Grundstück, sondern lediglich das Recht, auf einem bestimmten Grundstück sein eigenes Haus zu kaufen oder zu bauen. Da ein Haus eine langfristige Investition darstellt, ist eine lange Laufzeit notwendig, um einen Anreiz für den Erbbaurechtsnehmer zu schaffen. Möglich sind sogar ewige Erbbaurechte. Andererseits können auch kürzere Laufzeiten sinnvoll sein. Dies ist insbesondere bei Gewerbeimmobilien keine Seltenheit.

Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht. Das heißt: Generell können das Haus und das Erbbaurecht verkauft und vererbt werden. Auch Umbauten sind ebenso möglich wie beim Volleigentum. Allerdings sehen viele Verträge Zustimmungsvorbehalte vor – zum Beispiel für den Verkauf, die Belastung, bestimmte Nutzungsarten oder Umbauten.

Ob und in welcher Weise der Erbbaurechtsgeber bei bestimmten Entscheidungen ein Mitspracherecht hat, regelt der jeweilige Erbbaurechtsvertrag. Hierin kann der Erbbaurechtsgeber zum Beispiel einen bestimmten Nutzungszweck für das Grundstück festlegen. Auch Zustimmungsvorbehalte bei Weiterverkäufen, Belastungen im Zuge einer Finanzierung oder bei Bebauungen sind üblich. Bei einer höheren Auslastung des Grundstücks sind auch Anpassungen des Erbbauzinses möglich.

Als grundstücksgleiches, dingliches Recht kann das Erbbaurecht weiterverkauft und vererbt werden. Je nach Vertrag hat der Erbbaurechtsgeber hierbei aber ein Mitbestimmungsrecht.

Ja, auch für Erbbaurechte können Grundschulden oder Hypotheken aufgenommen werden. Für die Eintragung ist in aller Regel die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers nötig. Zu beachten ist auch: Grundschulden und Hypotheken werden im Grundbuch stets im Rang nach dem Erbbauzins eingetragen. Im Zweifelsfall kann der Erbbaurechtsgeber aber eine sogenannte Stillhalteerklärung gegenüber dem Finanzierungsinstitut abgeben, in der er auf eine Kapitalisierung des Erbbauzinses in der Zwangsvollstreckung verzichtet.

“Wenn der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses zwei Jahre in Verzug ist, wenn er einen Insolvenzantrag stellt oder wenn eine Zwangsverwaltung seines Erbbaurechts angeordnet wird, sehen viele Erbbauverträge ein sogenanntes Heimfall-Recht vor. Das bedeutet: Das Erbbaurecht kann dann dem Erbbaurechtsgeber wieder „anheim fallen“. Dieses Recht muss er aktiv geltend machen.

In der Regel wird in den oben genannten Fällen aber der Weg über die Zwangsversteigerung gewählt. Denn beim Heimfall müssen Verbindlichkeiten auf dem Erbbaurecht übernommen werden, was in der Zwangsversteigerung nicht der Fall ist.”

“In den meisten Fällen haben sowohl der Erbbaurechtsgeber als auch der Erbbaurechtsnehmer ein Interesse daran, ablaufende Erbbaurechte zu verlängern. Um hierbei Konflikte zu vermeiden, können die Vertragspartner Verlängerungsoptionen sowie die Konditionen dafür bereits in den Erbbaurechtsvertrag aufnehmen.

Wenn das Grundstück nach Vertragsablauf an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt, zahlt dieser eine Entschädigung für das darauf stehende Gebäude (vgl. § 27 Erbbaurechtsgesetz). Die Höhe dieser Entschädigung wird im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag vereinbart.”

Nein, Erbbauzinsen sind für Vermieter nicht umlagefähig. Aber: Werden Gebäude oder Gebäudeteile vermietet, sind die Erbbauzinsen als Werbungskosten berücksichtigungsfähig. Hierin besteht ein deutlicher Vorteil gegenüber dem Volleigentum, denn die Anschaffungskosten für ein Grundstück können nicht abgeschrieben werden.

Wer ein Erbbaurecht für ein gewerblich genutztes Gebäude hat, kann die Kosten dafür von der Steuer absetzen – anders als den Kaufpreis beim Volleigentum. Wenn das Gebäude oder Teile davon vermietet werden, sind die Erbbauzinsen als Werbungskosten berücksichtigungsfähig.

Der Deutsche Erbbaurechtsverband informiert auf seiner Website, in Seminaren und auf dem jährlich stattfindenden Erbbaurechtskongress über rechtliche Aspekte und aktuelle Entwicklungen des Erbbaurechts. Gemeinsam mit dem Verlag C. H. Beck gibt er die zweimonatlich erscheinende juristische Fachzeitschrift “ErbbauZ” heraus. Hierin werden vor allem rechtliche Fragestellungen vertieft und neue Urteile vorgestellt.

“Der Deutsche Erbbaurechtsverband ist ein Zusammenschluss von Erbbaurechtsgebern sowie Dienstleistern der Branche. Er

• versteht sich als universeller Ansprechpartner zum Thema,
• vertritt die Interessen der Erbbaurechtsgeber in Deutschland gegenüber Öffentlichkeit, Medien, Politik und Verwaltung und
• ermöglicht den fachlichen Austausch der Mitglieder untereinander.

Die Mitgliedschaft lohnt sich für alle, die beruflich mit dem Erbbaurecht zu tun haben – insbesondere für die Ausgeber von Erbbaurechten. “